Wir steuern Ihren Innenausbau —
vom ersten Gedanken bis zum letzten Möbel.
Sie sagen uns, wie Sie wohnen wollen. Wir bringen Designer, Architekten und Handwerker an einen Tisch, halten Termine und Budgets, prüfen jede Naht — und übergeben Ihnen am Ende ein wohnfertiges Objekt. Nicht eine fertige Baustelle.
Eine Person, die für alles verantwortlich ist — außer für das Design selbst.
Im englischsprachigen Raum nennt sich diese Rolle Owner's Representative. Auf Deutsch fehlt ihr ein eigener Begriff — weil es das Berufsbild als unabhängige Disziplin in dieser Form noch nicht gibt. Im Kern ist es eine alte, fast vergessene Aufgabe: jemand, der ausschließlich für Sie steht. Nicht für ein Architekturbüro, nicht für einen Generalunternehmer, nicht für ein Gewerk. Für Sie.
Wir treffen die täglichen operativen Entscheidungen, von denen es dreißig pro Tag gibt. Wir prüfen jede Rechnung, jedes Angebot, jeden Plan — bevor er Ihren Schreibtisch erreicht. Wir kommunizieren in Ihrem Namen mit Designern, Handwerkern, Hausverwaltungen und Behörden. Sie behalten die strategischen Entscheidungen — und die Wochenenden frei.
- Statt
- Generalunternehmer mit Eigeninteresse
- Bekommen Sie
- eine unabhängige Treuhandfunktion
- Statt
- HOAI-Prozent vom Bauvolumen
- Bekommen Sie
- ein Pauschalhonorar, vorab vereinbart
- Statt
- Bindung an bestimmte Gewerke oder Marken
- Bekommen Sie
- ein offenes Netzwerk der besten Handwerker
Wem gehört welche Stimme im Bauprozess?
Die drei Rollen im hochwertigen Innenausbau werden oft verwechselt. Ihre Loyalitäten und Vergütungsmodelle sind aber grundlegend verschieden.
| Rolle | Arbeitet für | Hauptziel | Vergütung |
|---|---|---|---|
| Owner's Representative | Ausschließlich für die Bauherrschaft | Schutz von Budget, Termin, Qualität — und Ihrer Zeit | Pauschalhonorar, keine Provisionen, keine Aufschläge auf Gewerke oder Material |
| Generalunternehmer | Den eigenen Bauauftrag | Fertigstellung im vereinbarten Vertrag und Preis | Marge auf Arbeit, Material und Subunternehmer |
| Innenarchitekt | Den eigenen Designentwurf | Designvision umsetzen — Materialien, Farben, Möblierung | Honorarvertrag oder HOAI-Prozent |
| Architekt | Bauplanung und Behörden | Bauantrag, Werkplanung, Bauüberwachung im klassischen Sinn | HOAI-Prozent vom Bauvolumen |
Ein Owner's Representative hat keinen wirtschaftlichen Anteil am Ausgang einzelner Vergaben. Wir verdienen nicht an Materialwahl, nicht an Lieferanten, nicht an Gewerken. Wir sind ausschließlich da, um Ihre Zeit, Ihr Geld und Ihren Frieden zu schützen — und jede Partei am Bau gegen den Standard zu prüfen, den Sie bezahlen.
Als Owner's Representative bin ich Ihr Anwalt im Bauprozess.
Martin BauerVier Phasen. Ein Ansprechpartner. Durchgängig.
Idee & Klarheit
Bevor irgendein Strich gezeichnet wird, klären wir mit Ihnen, was Sie wirklich wollen — und prüfen, ob sich das im konkreten Objekt umsetzen lässt. Wir analysieren das Bauvorhaben, prüfen Statik, Bauphysik, Genehmigungen, Hausverwaltung und Denkmalschutz. Wir erarbeiten Bedarf und Budget. Und wir schlagen Ihnen die richtige Designer oder den passenden Architekten vor — ausgewählt aus unserem Münchner Netzwerk und passend zu Stil, Projektgröße und Persönlichkeit. Sie führen die Vorgespräche, wir bereiten die Entscheidung professionell vor.
Planung & Vergabe
Während der Designer gestaltet, sind wir die zweiten Augen auf jedem Plan. Wir plausibilisieren die Entwürfe, koordinieren Statiker, Bauphysiker, Lichtplaner, Brandschutz und alle weiteren Spezialisten. Aus der fertigen Planung erstellen wir saubere Leistungsverzeichnisse — keine Standard-Texte, sondern projektspezifische Beschreibungen, die später wenig Auslegungsspielraum lassen. Wir holen Angebote ein, prüfen sie technisch und kaufmännisch, vergleichen, vergeben — und schließen die Verträge mit den Handwerkern in Ihrem Namen.
Umsetzung & Steuerung
Auf der Baustelle sind wir Ihr ständiger Vertreter. Bei einem Premium-Innenausbau sind oft zwölf bis sechzehn Gewerke beteiligt — Schreinerei, Naturstein, Metallbau, Glasveredelung, Restaurator, Lichtplanung. Wir koordinieren Reihenfolge und Schnittstellen, treffen die täglichen operativen Entscheidungen, kontrollieren jede Lieferung und jede Ausführung gegen das vereinbarte Niveau. Termine und Kosten führen wir im Detail gegen den Plan; Abweichungen erkennen wir früh und steuern gegen, bevor sie zum Problem werden. Sie bekommen wöchentlich einen klaren Bericht — ohne selbst auf der Baustelle stehen zu müssen.
Übergabe & Bezug
Übergabe heißt nicht „alles fertig". Übergabe heißt: alle Mängel dokumentiert und nachverfolgt, alle Garantien geklärt, alle Bedienungsanleitungen sortiert, alle Pläne im Bestandszustand archiviert. Wir bereiten die Abnahme sauber vor und übergeben Ihnen eine geordnete Dokumentation. Auf Wunsch koordinieren wir den Umzug, prüfen die Anlieferung der Möbel und übergeben Ihnen ein wohnfertiges Objekt — mit dem letzten Bild an der Wand und dem Wein im Kühlschrank.
Baubegleitung, Bauleitung, Baumanagement, Projektleitung — was meint was?
Baubegleitung Innenausbau. Die durchgehende Begleitung eines Innenausbau-Projekts vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe. Beinhaltet Bedarfsplanung, Machbarkeit, Auswahl von Innenarchitekt und Architekt, Plausibilisierung der Planung, Ausschreibung, Vergabe, baubegleitende Qualitätskontrolle und Übergabe. Klassisches Owner's-Representative-Profil.
Baumanagement Innenausbau. Die operative Steuerung der Umsetzungsphase: Ausschreibung, Vergabe, Bauablaufplanung, Termin- und Kostencontrolling, Mängelmanagement, Abnahme und Dokumentation. Fokus liegt auf der Disziplin auf der Baustelle.
Bauleitung Innenausbau. Die kontrollierende Präsenz auf der Baustelle. Tägliche operative Entscheidungen, Koordination der Gewerke, Prüfung der Ausführungsqualität, Dokumentation des Fortschritts. Bauleitung ist Teil des Baumanagements, aber enger gefasst.
Projektleitung Innenausbau. Die Gesamtverantwortung als Single Point of Contact zwischen Bauherrschaft, Designer, Architekt, Statiker und allen Gewerken. Kaufmännische und technische Steuerung in einer Hand.
In der Praxis lassen sich diese Funktionen schwer voneinander trennen. Wer Baumanagement ohne Baubegleitung macht, kommt zu spät ins Projekt und kann viele Weichen nicht mehr stellen. Wer Baubegleitung ohne Projektleitung anbietet, hat keinen operativen Hebel. Wer Bauleitung ohne kaufmännische Tiefe leistet, sieht die Kostenkurve nicht.
Unsere Antwort: Wir bieten alles in einer Hand. Als Owner's Representative bündeln wir Baubegleitung, Projektleitung und Baumanagement in einer durchgehenden Funktion — von der ersten Idee bis zum letzten Möbelstück. Das ist die Logik, mit der vermögende Bauherren in London, New York oder Hongkong arbeiten. Wir bringen sie nach München.
Eine reine Bauleitung im Innenausbau, Qualitätskontrolle als Einzelleistung oder eine Plausibilisierung bestehender Planung sind als Teilleistungen ebenfalls möglich. Die größte Wirkung entfaltet die Begleitung jedoch in der Rundumbetreuung — weil dort Entscheidungen früh genug fallen.
Drei Sätze, die wir oft hören — und was wir darauf antworten.
Mein Architekt kümmert sich um alles.
Architekten leisten Bauüberwachung im klassischen Sinn — sie prüfen Werkpläne, beantworten Anfragen, machen periodische Begehungen. Aber das ist nicht dasselbe wie dedizierte Projektsteuerung. Ihr Architekturbüro verfolgt nicht den Generalunternehmer wöchentlich gegen den Plan, prüft keine Nachträge Zeile für Zeile, macht keine wöchentliche Qualitätsprüfung der einzelnen Gewerke. Genau das ist Aufgabe des Owner's Representative.
Das ist eine zusätzliche Ausgabe, die ich nicht brauche.
Owner's Representation ist eine Investition, keine Ausgabe. Bei einem hochwertigen Innenausbau übersteigt ein einziges vermiedenes Nachtrags-Ärgernis, eine ungeprüfte Abschlagsrechnung oder eine zu spät erkannte Mängelpflicht das gesamte Honorar oft um ein Vielfaches. Der Mehrwert liegt nicht in der Reduktion einer Position, sondern in der Disziplin über alle Positionen hinweg.
Das mache ich selbst.
Sie können — und manche tun es erfolgreich. Aber Projektmanagement im Premium-Innenausbau ist aus gutem Grund ein Vollzeit-Beruf. Bei zwölf bis sechzehn parallelen Gewerken, dreißig operativen Entscheidungen pro Tag, kontinuierlicher Mängelüberwachung und kaufmännischer Disziplin, ist eine professionelle Begleitung schlicht die vernünftigste Wahl — und Sie behalten das, was Sie eigentlich behalten sollten: Ihre Zeit für das, was Ihnen wichtig ist.
München und das Umland.
Unser Standort ist München. Wir kennen die Stadtteile, die Bauämter, die Hausverwaltungen, und vor allem die Handwerker. Vom Lehel bis ins südliche Umland.
- München Stadt
- Schwabing, Lehel, Bogenhausen, Maxvorstadt, Altstadt-Lehel, Glockenbachviertel
- Münchner Umland
- Grünwald, Pullach, Starnberg, Tutzing, Gauting, Possenhofen
- Auf Anfrage
- Begleitung von Bestandsbauherren zu Zweitwohnsitzen
Pauschal — vorab vereinbart.
Nicht nach HOAI.
Die HOAI rechnet einen Prozentsatz der Bausumme ab. Das hat einen absurden Effekt: Je teurer das Projekt wird, desto mehr verdient der Berater. Wir lehnen dieses Modell ab, weil es Interessenkonflikte schafft.
Stattdessen vereinbaren wir nach dem Erstgespräch ein Pauschalhonorar, das den Leistungsumfang und die Projektdauer abbildet. Sie wissen vorab, was unsere Begleitung kostet — und wir haben kein wirtschaftliches Interesse, dass das Bauvolumen steigt. Ein klassischer Treuhandauftrag: wir verdienen, wenn die Aufgabe erfüllt ist. Nicht, wenn sie länger dauert.
Bei Bedarf bieten wir auch einzelne Teilleistungen an — etwa nur Bauleitung oder nur Qualitätskontrolle. Der Schwerpunkt unserer Arbeit liegt jedoch auf der durchgehenden Rundumbetreuung, weil dort der größte Wert für unsere Bauherren entsteht.
Der Wert einer guten Baubegleitung zeigt sich nicht im Wert, den sie kostet — sondern in der Sorge, die sie verhindert hat.
Martin BauerWas Bauherren vor dem Erstgespräch wissen wollen.
Was ist eine Baubegleitung im Innenausbau und was kostet sie in München?
Baubegleitung ist die durchgehende Begleitung eines Innenausbau-Projekts vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe — durch eine unabhängige Person, die ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Bei BAUMEISTERWERK arbeiten wir mit einem Pauschalhonorar, das vor Projektbeginn vereinbart wird. Es richtet sich nach Größe, Komplexität und Dauer des Projekts. Anders als bei HOAI-Prozent-Modellen wissen Sie vorab, was unsere Begleitung kostet.
Was macht ein Baumanager im Innenausbau in München?
Ein Baumanager im hochwertigen Innenausbau übernimmt die operative Steuerung der Umsetzung: Ausschreibung der Gewerke, rechtssichere Vergabe, Bauablaufplanung, Termin- und Kostencontrolling, Qualitätsüberwachung, Mängelmanagement, Abnahme und Dokumentation. Bei einem Premium-Innenausbau mit zwölf bis sechzehn Gewerken ist das ein eigener Vollzeitjob.
Was unterscheidet einen Bauleiter Innenausbau von einem Projektleiter Innenausbau?
Der Bauleiter ist die kontrollierende Funktion auf der Baustelle: er ist regelmäßig vor Ort, koordiniert die Gewerke, dokumentiert den Fortschritt, prüft die Ausführung. Der Projektleiter trägt die Gesamtverantwortung für das gesamte Projekt — kaufmännisch, technisch und kommunikativ. Er ist der Single Point of Contact für Bauherrschaft, Designer, Architekt und Handwerk. Wir vereinen beide Rollen in einer durchgehenden Funktion.
Wie läuft ein typisches Innenausbau-Projekt zeitlich ab?
Eine Premium-Komplettsanierung in München braucht typischerweise 8 bis 12 Monate vom Spatenstich bis zur Schlüsselübergabe. Davor liegen je nach Projekt drei bis sechs Monate Konzept- und Planungsphase. Bei Zweitwohnsitzen im Ausland — etwa auf den Balearen — kann sich die gesamte Projektdauer auf 14 bis 18 Monate erstrecken.
Übernehmen Sie auch nur die Bauleitung oder nur die Qualitätskontrolle?
Ja, einzelne Teilleistungen sind möglich — etwa eine reine Bauleitung Innenausbau, eine baubegleitende Qualitätskontrolle, oder die Plausibilisierung einer bestehenden Planung. Der Schwerpunkt unserer Arbeit liegt jedoch auf der Rundumbetreuung, weil dort der größte Wert entsteht. Bei Teilleistungen vereinbaren wir ein anteiliges Pauschalhonorar.
Was ist HOAI und warum arbeiten Sie nicht danach?
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt eine prozentuale Vergütung in Abhängigkeit von der Bausumme. Das hat einen absurden Effekt: Je teurer das Projekt wird, desto mehr verdient der Berater. Diesen strukturellen Interessenkonflikt lehnen wir ab. Stattdessen vereinbaren wir ein Pauschalhonorar — Sie wissen vorab, was unsere Begleitung kostet, und wir haben kein wirtschaftliches Interesse an steigenden Bauvolumina.
Sind Sie unabhängig von Handwerkern, Marken und Generalunternehmern?
Vollständig. Wir sind an keinen Generalunternehmer, kein Architekturbüro, keine Schreinerei, keine Naturstein-Lieferanten und keine Marken gebunden. Unsere einzige wirtschaftliche Beziehung besteht zwischen Ihnen und uns — über das Pauschalhonorar. Provisionen oder Empfehlungsentgelte nehmen wir grundsätzlich nicht an. Das ist die Voraussetzung dafür, dass wir uns ausschließlich an Ihren Interessen orientieren können.
Brauche ich einen Innenarchitekten oder Architekten zusätzlich zu BAUMEISTERWERK?
In den allermeisten Fällen: ja. Innenarchitekten und Interior Designer in München gestalten — wir steuern. Aus unserem Netzwerk schlagen wir Ihnen ein bis drei passende Innenarchitekten oder Architekten vor, die zu Stil, Projektgröße und Persönlichkeit passen. Sie führen die Vorgespräche und entscheiden. Danach koordinieren wir die gesamte Zusammenarbeit zwischen Ihnen, dem Designer und allen Handwerkern.